中国的房地产市场经济随着我国改革开放而迅速复苏和飞速发展，到今天已经30年了。我觉得可以从以下三个方面来概括30年来房地产业所取得的成绩：

　　1、从经济效益看，30年来，房地产开发投资、施工面积、竣工面积、商品房销售额等持续大幅增长，迅速成长为国民经济的重要支柱产业和中国特色市场经济的重要组成部分，为我国经济的持续高速发展作出了很大的贡献。

　　到2007年，我国房地产开发投资规模已达到25280亿元，比上年增长30.2%，其中商品住宅投资18010亿元，增长32.1%。商品房竣工面积58236万平方米，增长4.3%。商品房销售面积76193万平方米，增长23.2%，其中商品住宅销售面积69104万平方米，增长24.7%。

　　房地产经济本身的发展以及对其它行业的带动作用，有力地支持着我国经济的持续高速发展。据专家估计，1998年以来，房地产业及其对相关产业的带动作用，每年约可拉动国民经济增长1.5-2个百分点。住宅建设增加10个百分点可带动国民生产总值增长1个百分点；房地产业每投入100元可创造相关产业170到220元的消费需求；商品房市场每实现100元销售可带动130到150元的其他商品销售；住宅行业每吸纳100人就业，可带动相关行业200人就业。

　　2、从社会效益看，为生产和生活提供了必不可少的房地基本物质条件，特别是对居住条件的改善作出了很大贡献。

　　改革开放以前，在计划经济模式下，我国长期实行由国家或单位提供低租金公房的实物分配制度。由于住宅投资严重不足，居住水平提高得很慢。

　　1978年，城镇人均住房建筑面积只有7平方米，将近一半的城镇居民家庭缺房或无房。大量居民生活在很不舒适、方便的筒子楼、大杂院、棚户区里面。由于一房难求，获得住房的难度相当大，出现了两家合住一室、几代人挤在一间房的窘境。住房问题成为当时最为严重的城市社会问题之一。随着房地产业的发展和住房制改革的进展，我国的人居状况很快地发生了巨大变化。

　　1980年，城镇人均住宅建筑面积约为7.2平方米；1995年，提高到16.2平方米；2001年提高到的21平方米；2005年提高到26平方米以上（城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，户均成套住宅0.85套，城镇私有住宅建筑面积87.9亿平方米，住宅私有率为81.62%）。

　　根据国家建设部于08年3月份公布的数据：按户籍人口计算，城镇人均住宅建筑面积达到28平方米左右。商品住房已经成为中国城镇住房供应的主体，商品住房投资占城镇住宅投资的比重达到85%。

　　3、从环境效益看，以“以人为本”、“环境友好”、“节能、节水、节材、节地”为主要内容的绿色建筑正在逐步成为房地产开发的主旋律，为我国人居环境的提升作出了很大贡献。

　　通过在住宅小区综合开发和旧住宅区改造中大量采用先进适用技术，如墙体及屋面保温体系、节能门窗和遮阳技术、太阳能等可再生能源利用与建筑一体化、水资源回收利用、立体绿化、绿色建材等等，各地涌现了一大批生态环境优良、舒适、健康、安全、美观的宜居住宅小区，使我国人居环境不断得到改善。

　　我国房地产业发展的一个基本特色是：与住房制度改革齐头并进，相辅相成。住房制度改革是中国房地产市场经济复苏和发展的重要契机与强大推动力。而房地产业的迅速发展又有力地支持了住房制度改革。这也可以说是中国特式的房地产业发展道路。因此，房地产业的发展历程，必须与住房制度改革的历程一道来回顾。

　　我国改革开放的总设计师邓小平同志在1978年就提出：“解决住房问题能不能路子宽些？”1980年，邓小平同志系统地提出了住房制度改革的一整套改革思路，对住房生产、流通、分配、消费在内的全过程进行了通盘的改革设计。从而拉开了我国住房制度改革和房地产业发展的大幕。

　　回顾我国房地产业30年的发展历程，我认为可以划分为以下五个阶段。

　　第一阶段：1978年至1988年

　　在这一阶段中，我国住房制度改革进入试点阶段，实行了三大改革：即出售新、旧公房；住房商品化，实行综合开发，有偿转让和出售；租金改革。
　　房地产市场经济房地产业以此为契机迅速复苏。在1978年12月召开的党的十—届三中全会确定的“解放思想”战略方针的指引下，国家相继出台了“土地有偿使用”，“房屋商品化”，“住房制度改革”，　　“房地产综合开发”等重大政策，从而形成了房地产业赖以发展的四大政策支柱。
　　1987年12月，深圳市在我国首次以拍卖方式转让土地使用权，揭开了土地供应市场化的序幕。
　　在这一阶段，全国城镇综合开发商品房完成的投资逐年大幅增加，1986年为103亿元，1987年为150亿元，1988年为207亿元，每年增长50亿元。1988年商品房施工面积达到1．03亿平方米，比1987年增长37．8％，其中，新开工的面积占60．3％。房屋竣工面积达4246．85万平方米，比1987年增长22．7%，其中住宅占85．2%。但总的来说，当时通过综合开发建成的商品住宅规模还较小，1987年只占全社会新建住宅总面积的22．3％，1988年缓升为27％。
　　房地产业的崛起，极大地促进了我国的住宅建设。到1988年，全社会住宅建设投资从1978年的70.01亿元　提高到1136亿元；占国民生产总值的比重从1978年的2.06%提高到7.61%。

　　第二阶段：1988年至1992年

　　1988年2月25日，国务院颁发《在全国城镇分期分批推行住房制度改革实施方案的通知》，决定从1988年起，用三、五年时间，在全国城镇分期分批把住房制度改革推开。1991年11月23日国务院办公厅转发国务院住房制度改革领导小组《关于全国推进城镇住房制度改革意见的通知》（国办发[1991]73号）。至此，我国房改从分批分期转向全国推进，房地产业也相应地向前推进。
　　这阶段房改的目标是把由国家、企业统包的住房投资体制，转换成国家、集体、个人三方面共同负担的住房投资体制，并正确引导和改革房产开发的建设体制。
　　“通知”明确了“把向居民个人出售新旧公房作为推动住房商品化的基本措施之一”，“新建住房以中小户型为主，先卖后租”，“公有旧住房按标准价出售，职工购买旧房五年后允许进入市场出售”，“大力发展经济实用的商品住房”等政策原则。
　　同时，提出了“从改革公房低租金制度着手，将实物分配逐步改变为货币分配”和“确立政府对住房价格的有效调控和制约机制”的改革构想。
　　为了适应这一改革形势，国家建设部于1988年8月在广州召开“沿海城市房地产工作座谈会”，交流广州等城市房地产开发、经营、管理方面的经验，推动我国房地产业的发展。当时我们还提出了一个口号，叫做“树立产业形象、增强产业意识、加强产业管理”。1988年，全国的房地产开发公司己由1986年的420个迅速增加到3124个。
　　1991年，我们建设部房地产业司编写出版了《中国房地产业指南》大型工具书，系统地阐明了房地产业的地位、作用、产业框架、四大政策支柱，以及生产、流通、消费各个环节的理论和实务，进一步奠定了房地产业的理论基础。

　　第三阶段：1992年至1998年

　　1992年，邓小平同志发表南巡讲话，极大地推动了我国社会主义市场经济的前进步伐。
　　同年11月，国务院发布《关于发展房地产业若干问题的通知》，指出“房地产业在我国是一个新兴产业，是第三产业的重要组成部分，随看着城镇国有土地有偿使用和房屋商品化的推进，将成为国民经济发展的支柱产业之一。”并要求建立和培育完善的房地产市场体系。
　　此后，市场体系的重要环节、从80年代中期逐步规范的房地产交易中介服务代理得到了迅速发展，房地产经纪机构开始大量涌现。。
　　1992年和1993年，各行各业都大搞房地产开发，过多的社会资源流向房地产业，房地产开发投资超越了宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长，于是出现了“房地产过热”的问题。1992年国民经济增长14.2%，同期房地产开发投资增长高达117.6%，是经济增长速度的8.3倍；1993年国民经济增长13.5%，同期房地产开发投资增长高达165%，是经济增长速度的12.2倍。当时的房地产开发规模己超出了经济发展可容许的范围。
　　由于出现上述房地产过热问题，1994年初，《人民日报》发表评论员文章《防止房地产业盲目发展》。1994年和1995年，国家对房地产业进行了复苏后的首次调控，主要是控制投资规模。调控的结果，投资增长幅度大大减小，1994年比1993年增长31．79％，1995年1～9月比1994年同期增长31．5％；商品房销售额增长率则从1993年的102.5%骤降至1994年的17.92%。
　　1995年，一方面进一步控制投资规模，严格控制高档房地产开发项目，另一方面又着手促进商品房销售，解决一些地区由于前几年开发过热造成的空置房严重的问题。经过几年的振荡，商品房销售额增长率于1998年上升至39.6%，完成了从波谷到新的波峰的转换。
　　这一段历史昭示我们，房地产经济的发展必须与国民经济的发展相协调。而根据30年的实践证明，国民经济（GDP）增长率与房地产投资增长率的比率为1：2或1：3时比较稳妥。
　　1994年7月5日，我国第一部房地产法律《中华人民共和国城市房地产管理法》获得八届人大常委会第八次会议通过，并于1995年1月1日实施，奠定了房地产业的法律地位和依法管理的基础。
　　1994年7月18日，国务院颁发《关于深化城镇住房制度改革的决定》。强调“加快住房建设和推进城镇住房制度改革是各级人民政府的重要职责”。继续推行向高收入职工家庭出售公有住房实行市场价，向中低收入职工家庭出售公有住房实行成本价。并从1995年开始实施安居工程，以成本价向中低收入家庭出售。严格控制高档房地产开发项目。
　　国家开始着手建立以中低收入家庭为对象、具有社会保障性质的经济适用住房供应体系和以高收入家庭为对象的商品房供应体系。
为了帮助职工建立稳定的住房资金来源，还借鉴国外的经验，在全国全面推行住房公积金制度。
　　1994年，建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》。始动于80年代初的物业管理在全国推广，蔚然成风。
　　1997年，我国房地产业受到席卷东南亚的金融风暴的影响。香港首当其冲，楼市大幅降温。海口等不少沿海城市也受到波及，“烂尾楼”大量出现，此后很久才消化完毕。中国房地产业经受了一次国际金融风波的考验。

　　第四阶段：1998年至2003年在这一阶段中，房改工作取得了划时代的突破。

　　1998年7月3日国务院颁发“国发[1998]23号”文件，规定从1998年下半年开始停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。这对房地产业的发展又是一个很大的促进。
　　首先是加快了建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系的步伐。对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。实行最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。
　　为此，着手调整住房投资结构，重点发展经济适用住房（安居工程），加快解决城镇住房困难居民的住房问题。
　　在这一时期，住房金融有了大的突破。1998年4月，中国人民银行出台《关于加大住房信贷投入，支持住房建设与消费的通知》，接着又发布《个人住房贷款管理办法》。所有商业银行在所有城镇均可发放个人住房贷款。
　　物业管理（物业服务）也得到强势推动。2003年6月，国务院发布《物业管理条例》。以建立业主自治与物业管理企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制为目标，一个新型的物业服务行业迅速壮大。。
　　从房地产经济与国民经济的协调发展发展来看，1998年到2002年，国民经济增长分别为8.8，9.2，7.1,8，7.3，8；而同期房地产开发投资则分别增长6.1，11，19.5，25.3，21.9，与经济增长速度之比平均为2倍，基本上是协调的。
　　从房地产业行业发展指标来看，1998年到2001年，我国商品房完成投资平均每年增长20.6%、竣工面积平均每年增长19.35%、销售面积平均每年增长22.5%，三个指标基本上是同步增长。而且销售面积的增长高于完成投资和竣工面积的增长。
　　从1998年到2003年，商品房销售额年均增长24.3%，表明市场供求两旺，是一种需求拉动增长的好势头。
　　从房价看，商品房销售价格的走势与整体经济的状况也基本吻合。1998年到2001年，全国商品房销售价格年增长幅度分别为3.27%、－0.48%、2.88%和2.76%，低于1997年之前的增幅，也低于同期城镇居民可支配收入和GDP增幅。

　　第五阶段：2003年至今

　　2003年8月12日，国务院针对一些地区住房供求的结构性矛盾较为突出，房地产价格和投资增长过快等突出问题，发布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（俗称“国六条”）。首次在国务院文件中明确“房地产业已成为国民经济的支柱产业。”并要求保持住房价格特别是普通商品住房和经济适用住房价格的相对稳定，同时加快建立和完善适合我国国情的住房保障制度。
　　随后又相继发出“前国八条”、“后国八条”等一系列重要文件，着手对房地产市场进行调控。总体思路是，—方面加大供应，一方面控制需求，通过缓解供求矛盾来稳定房价。
　　2007年8月7日，国务院颁发《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，重点是强化住房保障，要求到“十一五”期末，全国廉租住房制度保障范围都要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。这个文件标志着我国住房供应从“重市场、轻保障”向“市场、保障并重”的良性回归；住房消费模式从“重买房、轻租赁”向着“租赁、购买并举”的良性回归。
　　这些文件下发后，我国房地产市场产生了许多深刻的变化：
　　（一）住房供应结构开始得到调整。各地制定和实施了“十一五”住房建设规划，重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房。
　　（二）住房需求开始得到控制。综合运用金融、税收政策等经济杠杆，实施“重点满足当地居民的自住需求、抑制投机和投资性购房需求、严格控制拆迁等被动性住房需求”的政策导向。例如，从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%。但购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的仍执行首付款比例20%的规定。又如，对购买住房不足5年转手交易的，销售时对售房收入全额征收营业税，等等。使投机和投资性购房需求得到抑制。
　　（三）住房保障工作迈出了重要步伐。各级政府强化了政府住房保障职能，加快城镇廉租住房制度建设，有步骤地解决低收入家庭的住房困难。为了解决建房资金，规定城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设，各级财政也加大了支持力度。同时，规范发展经济适用住房。明确经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。要严格控制在中小套型，严格审定销售价格，严格实行申请、审批和公示制度。
　　根据国家建设部于08年3月份公布的数据：全国所有城市都建立了廉租住房制度，累计改善了９５万户低收入家庭住房困难，对２８万多户承租公有住房的低收入家庭进行了租金减免，约有５００多万城镇居民通过棚户区改造搬进了新居，另有４４００多万职工通过住房公积金制度的帮助，改善了居住条件；房地产业对经济增长的贡献率保持在２个百分点以上，房地产业和建筑业增加值占ＧＤＰ的比重超过１０％。

　　（四）房价涨幅趋缓。自2007年11月份以来，全国70个大中城市房屋销售价格环比涨幅大体上逐月降低。2008年5月份以来，房价同比涨幅逐降低，4月份为10.1%，5月份为9.2%，6月份为8%，7月份为7%，8月份为5.3%。

　　（五）不少城市出现商品房销售量下滑。由于受经济周期波动、全球性金融“海嘨”的影响，加上高房价的报复性反应，市场观望气氛浓厚。在房地产开发投资持续大幅增长的同时，不少城市出现商品房销售量下滑。2008年1-7月，全国商品住房竣工面积16533万平方米，同比增长12.4%，增幅同比提高9个百分点；销售面积27743万平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2个百分点,其中，现房销售面积同比下降17.8%，增幅同比下降27.6个百分点;期房销售面积同比下降8.2%，增幅同比下降42个百分点。

　　（六）采取多种举措解决中低收入者住房困难问题。截至10月底，已宣布的政策有：自11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。自10月27日起，金融机构对居民首次购买普通自住房和改善性普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20。个人住房公积金贷款各档次利率分别下调0.27个百分点。此外，政府还决定加大保障性住房建设规模。加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区和危旧房改造，多渠道改善居住房条件。

　　同时，为了在全球金融危机面前采取主动措施，未雨绸缪，9月25日，除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外，央行下调了其他存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点，汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点；2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；2008年9月16日一年期贷款基准利率下调0.27个百分点；2008年10月08日宣布一年期贷款基准利率下调0.27个百分点；2008年10月9日起对储蓄存款利息所得暂免征收个人所得税。这些对稳定楼市无疑都是利好消息。

　　但由于楼市的观望气氛浓厚，这些政策能否收效，尚待一段时间的观察。

　　首先是要以科学发展观为指导，解决住宅建设和房地产业的可持续发展问题。按照我国人多地少和人均资源占有量低的基本国情，要大力发展“节能、节水、节材、节地、环保”型的住宅和中小套型住宅。
其次，正确发挥政府和市场的作用。政府要介入住房问题。主要是制定住房规划和政策，合理供应土地，搞好中低收入家庭的住房保障。高收入家庭的住房需求主要通过市场调节解决。形成住房的“市场性分配和保障性分配两条腿走路”的格局。

　　第三，健全住房保障制度。廉租住房制度，经济适用住房，住房公积金制度。这是我国目前住房保障体系的三个基本制度，要不断完善提高。
　　
　　第四，建立住房保障的资金渠道。发挥中央、地方两个积极性，增加保障房建设的资金投入。

　　第五，建立合理的的住房供应结构。住房供应结构始终要和住房消费结构相契合。防止结构性的供大于求（例如目前的高端房）和结构性的供小于求（例如目前的普通商品住宅和保障房）。当前特别要增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，积极解决城市低收入群众住房困难，积极改善农民工居住条件。

　　第六，建立合理的城市土地供给结构。土地供应结构必须和住房供应结构相契合。当前要合理调整城市土地供给结构，增加中小套型住房用地。同时，要加强包括地价控制在内的土地市场管理。

　　第七，建立多渠道的投、融资机制。在高收入者住房靠市场，低收入者住房靠保障的格局下，尤其要建立银行、公积金等多种融资渠道来帮助中等收入家庭解决住房问题。

　　第八，建立有效的市场调控机制，保证房地产业持续稳步发展。调控市场是政府的重要职责。市场机制和政府调控缺一不可，相辅相成。一是直接调控方式。如发展经济适用房、廉租房建设，限价房等。二是间接调控方式。即综合运用税收、信贷、土地等手段来稳定市场。三是加强房地产市场的监管。

　　楼市调控是个很复杂的过程，既要各种措施多元联动，更要妥善解决“两难选择”问题。如，稳定房价和拉动需求之间就会发生矛盾。需求上升，有可能拉动房价；而房价上涨，又会抑制需求。房价上升，会拉动经济；而房价上升，又会影响需求。在“两难选择”之下，必须找到平衡点和调控重点。根据各个时期的调控重点，采取不同的措施，实行动态调控。
　　
　　第九，合理的住房消费模式。引导居民适度消费、梯级消费。安居乐业，安居先行。但这并不意味着必须拥有产权才是“住有所居”，要形成“购房和租赁两条腿走路”、“新房市场和旧房市场两条腿走路”的格局。市场经济是根据收入水平决定住房水平的，如果收入不允许，可以梯级消费，先租房后买房，先买旧房再换新房，先买小房再换大房。

　　第十，城乡统筹兼顾。加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。特别是今年雪灾和震灾中许多农房倒塌，更要引起我们对农村住房安全和保障的关注，把它纳入住房保障体系的范畴。

　　房地产业既要为发展国民经济服务，又要为解决老百姓的住房问题服务。同时做好两个服务，应当是房地产业发展的基本宗旨。

　　当前的房地产宏观调控实际上是在抓两件事：一是引导房地产市场持续稳定健康发展；二是深化住房制度改革，进一步解决住房问题。从而把发展房地产业和解决住房问题协调一致起来。

　　发展房地产业与解决住房问题应当是一致的。但如果协调不好，也会互相影响。例如，在房地产业发展中，部分城市商品住宅供应结构不合理，高档住宅供应过剩，普通住宅供应不足，加上因投资投机炒作，导致房价、地价上涨过快，就影响了住房问题的解决。

　　又如，在住房消费上，消费模式单一，消费需求超前，梯度消费意识淡薄等等，又对房地产市场供求关系造成了影响。

　　因此，从城市政府层面看，除了做好经常性的市场供求关系的调节、监控，以及正确引导消费以外，还应当解决财政上对房地产业过份依赖的问题，合理确定城市的经济结构和财政结构。

　　从企业层面看，应加强社会责任感，诚信经营，实施可持续发展的营销策略，尤其要加紧建立合理的定价机制。（2008年10月22日写于偶一书斋）