问：有关小城市综合体的问题：包括设置内容、相应体量、适宜位置、相互关系·····

答：“城市综合体”一般是指将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐和交通等城市功能的相关内容三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的空间交通能动关系。

城市综合体是随着城市化水平不断提高、城市居民的生活水准不断提升的条件下产生的，是市民生活新型城市空间形态，它导致了城市生活方式新的变化。它要求建筑综合体具备复合功能和差异性规模化空间形态，高度体现了集聚性、开放性和高效性，它的位置应一般选择城市（区域）核心区、人口密集的地点。综合体的体量要依具体项目及城市人口、经济、产业等发展水平而定，而且需要把握恰当的时机，最终才能完满成功并达到科学运营。

三、四线城市综合体要注意城市的经济发展承载能力和城市消费能力，忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，反而会阻碍当地经济的发展。

问：三、四线小城市开发的适合住宅标准化模块应用吗？

答：住宅标准化的应用应当不分大小城市都应适合和有价值的，只不过对于我国目前产业化水平不尽人意的条件下，三、四线城市开发企业应用标准化模块要逐步渐进的方式，着意整合企业专业意识和制定标准化企业目标，培训公司实力，积累足够的经验。首先应系统梳理中小城市产品特征和把控水平，制定企业战略、产品总体定位及技术措施，等多种因素。中小企业标准化重点应放在内装标准化和构造做法细节上，而不是首要关注在结构工业化和装配化上，因为那种途径对三、四线城市来说尚不具备条件，不要因为不具备条件而把三、四线城市的标准化挡在门外。

我建议中小企业的标准化模块建设，应当首先着手研发公司特征的技术措施，首先从统一作法的标准化模块着手，如阳台栏板、扶手、窗台、踏步、檐口、门头、铺地等形成公司的风格和材料作法。既有技术含量、统一制作，又达到简单易行，经济效益好。我们已经为某企业编制完成标准化相关文件，可协助中小企业公司完成技术推进工作。

问、绿色、节能、低碳、生态住宅具体体现在哪些地方？成本是多少？应该如何做？如何实施在我们开发的三、四线市场产品中？

答：绿色、节能、低碳、生态住宅的一个共同点，是用科学的理念和相应的技术实现的品质住房的开发模式，他们每一种做法都是强调了一个侧面；绿色建筑强调资源的最大效用，材料的复用、回用和再生，减少垃圾量，提倡舒适、健康、安全的生活环境。节能主要是应用技术手段达到节能目标，把能耗减下来，费用减下来；低碳是体现在减少石化能源的总量，最终达到减少碳的排放量。生态强调的是人与自然的和谐共生，要求最少对自然的索取，减少对自然生态的破坏，实现可持续发展的目标。我认为不论哪种住宅都是理性的、科技的，符合人类共同的利益，其中，我认为绿色建筑更加能符合房地产开发模式，容易操作，容易在定量和定性方面实施和检查，容易采用各种资源来整合，能包容节能、低碳、生态的全部概念，是最值得提倡的做法。

关于住宅项目的绿色低碳节能的做法标准，我委员会已制定了《规模住区人居环境评估指标体系》（简称：七大特色目标），每项标准均有定性定量的指标，这些标准经过多年的实践和完善，目前已经在全国90多个金牌试点项目中使用，已成为指导住区开发建设的实用工具。其中涉及到一些具体技术及产品选择应用方面，目前市场上相关的产品和技术均相对成熟，各种档次的产品都有。人居委专家委员会可提供相关的技术咨询服务。

至于绿色、低碳方面的《可持续绿色人居住区建设导则》，人居委也在编制中，并已经初步形成文件，也可以提供咨询资料服务。

人居委认为三四线城市对绿色、节能、生态、环保等要求也并无多大差别，各种投资水平，均可通过被动、主动技术的整合达到相关的目标。

问、中国老龄化及老龄社区、老龄公寓等问题（希望在两年内形成研究成果）

中国的老龄化问题日趋严重，如何建设养老、适老居住区在我国目前还有很长的路子要走，特别是市场这方面，目前还未真正形成。需要大力扶持并积极开展研究试点示范工作，人居委专家组中有多位这方面的专家，已经就老年住区和老年住宅积累了资料，并编制了技术手册。我本人曾从事多年的国际合作的老年住宅科研工作，对老年住宅、住区建设，老年住宅技术应用等方面有一定看法和运握能力。人居委也愿意在这方面合作，共同探讨老年住区的策划、规划和设计工作。由我主持的“梁开设计”目前具备这样良好的业绩。我们共同开展相关研究，一方面出具成果，另一方面，及早开发市场，占领高地。这个市场还是很大的。

基于以上几个问题，我们认为可以由三、四类城市开发企业具体实施，人居委专家组全力咨询、指导，开展有针对性的相关研究。对企业来讲既是走向更加专业化、品牌化的保障，又是体现企业社会责任感的很好的途径。

以上回答供参考！

 
中国房地产研究会人居环境委员会
          2010年9月1日