住宅产业化发展应当走出怪圈

——中国住宅产业化发展历程与展望

中国房地产研究会人居环境委员会专家组组长  开  彦

中国的住宅建设已进入“品质时代”，从表象地追求外在环境的舒适、美观到讲究内在的居住性能质量，特别是绿色低炭、节能减排、讲究可持续发展成为当今的主 流。房地产开发需要精明发展、精细化建设，要提倡居住品质，要提高开发效率、降低成本，要对国际化运作水平和规避高风险能力做出理性决策。

世界共同的经验告诉我们：建筑产业化是强盛住宅建设、房地产品质开发的必由之路！欧美发达国家建设的历史经验无一不是验证了这一个结论。大力关注住宅标准化，推进住宅产业化是我国历史发展的必然。

历史的回顾

1949年中华人民共和国成立以来，城市住宅仍大量延续砖混结构的传统，最初以2-4层的集合式住宅为主。随着人口的增加和经济恢复，到60-7O年代5或6层砖混住宅则成为一统天下结构形式。

1978年底十一届三中全会的对内改革、对外开放的总方针，促进了中国经济快速发展，住宅建造量需求大增，从80年代起，改变了城市核心区的分散插建的小 规模局面，开始强调居住区建设要"统一规划，合理布局，综合开发，配套建设"的原则，为城市化发展拓展了基础，房地产开发作为一个新兴行业在中国出现，开 始成片开发新区，改造旧区的建设行动。

1986－1996年建设部开展了城市住宅小区试点工作，通过小区试点办在全国开展试点小区建设，强调四新技术的推广是新技术、新体系、新产品应用成为行 业的风气、小区的环境规划和工程质量都达到了前所没有的成就；90年代国务院八部委联合启动了“小康型城乡住宅科技产业工程”列为重中之重的科技项目，大 力强调科技在住宅建造的推广、重视住宅部品化的建设特别是厨房卫生间的整体化系列化配置。

在这一时期开展的"中国城市小康住宅研究"成果显现出了重要的影响力，以至带动了小康科技和住宅产业的发展，全面提升了住宅作为社会化供应产品，实现住宅 现代化产业生产链的理论和实践应用基础，为推动住宅产业行业化发展奠定了理论条件。设计大师张开济老先生评价：“成果辉煌、功德无量”。

住宅产业现代化进展状况

1999年国务院发布了《关于推进住宅产业现代化提高住宅质量的若干意见》，作为纲领性文件明确了推进住宅产业现代化的指导思想、主要目标、工作重点和实施要求，使我国住宅产业化政策达到了前所未有的水准。

在这个文件指导下，要求住宅产业化从五大体系完成技术基础工作：

一、完善住宅技术保障体系，完善基础技术和关键技术的研究工作，制定和修订包括模数协调、节能节水和室内外环境标准在内的技术标准、技术规范，发布了一些指南类的技术导则。　　 

二、建立住宅建筑体系，利用新材料、新技术的推广使用，实现工业化、标准化和集成化体系技术水平的提高，促进住宅产业群体的形成。

 三、加大住宅部品体系的开发、研究和推广工作。保证新型建筑体系在各地住宅建设中逐步推广应用，积极发展通用部品，逐步形成系列开发、规模生产、配套供应的标准住宅部品体系。严格限制或停止实心粘土砖的使用。

 四、在全国范围建立住宅性能认定体系，全力提升居住性能水准。重视住宅性能评定工作，通过定性和定量相结合的方法，制定住宅性能评定标准和认定办法，逐步建立科学、公正、公平的住宅性能评价体系。

五、建立健全管理制度，完善的质量控制体系。强化规划、设计审批制度和实行住宅市场准入制度。推行《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》制度，杜绝工程质量和事故责任不清的现象；

但是，文件发布以来的十年住宅产业现代化基本处在停滞状态，住宅产业和房地产业的概念严重混淆。很多人把做好房地产业视同就做好了住宅产业，这样理解的结 果导致了无视于住宅产业的存在；忽视了标准化、模数化的建设；把本来作为全行业广为施行的住宅性能评价作为某些团体获利的台阶；部品化和集成化的产业链的 形成成为虚设；住宅产品和建材设备等技术发展成为自流无序。

住宅产业主管部门至今尚没有一个研究机构来从事模数化和产业化的研究，整个行业缺乏认知是非常可悲的。国务院1999年72号文件制定的五年和十年发展目 标成为泡影，标准化、体系化、部品化被甩到了脑后，房地产的低水平重复，任意性和个性发展被强调到了极点。至今尚无专门政府机构规范和部署产业化目标计 划。时光的流逝、住宅产业十年的停滞为我们住宅发展付出惨重的代价。至今我们没有一个人可以说中国住宅已摆脱了"粗放式"的生产模式，这非常值得业内人士 深思。

发展住宅产业化重点工作方向

中国住宅建设要由粗放型发展走向集约型、精品型的住宅建设发展阶段离不开住宅建设工业化的发展方向。为此，应着重完成下列工作：

　（1）着力引进和发展以优良建筑体系为主的住宅成套技术，要求体系能满足现代居住生活条件，具有较大的适应性和应变能力，同时，可满足低技术含量和就地选材的特征。特别是大空间的结构体系的发展。

　（2）完善和配套发展成套住宅技术。建立以部品化和集成化为主的装修内装体系和支撑体承重结构体系的两个系统，把住宅产业划分为结构体系技术、内装部品技术、住宅设备技术、住宅物业管理技术和住宅环境保障技术等五大方面来发展。

　（3）墙体材料的改革与节能减排工作，构成了住宅产业化的主体工作。各级政府应花大力制定政策计划落实措施，以整体设计定量模拟技术作引导，提高产品配套水平和技术装备，全面推进新型墙体材料、保温节能产品的数量和质量的发展，以此推动建筑工业化步伐。

　（4）全面实施集成化生产体系的改革，切实实现以中国特色的工业化生产体系，改革，湿作业多，劳动生产率低手工作业现状。通过改革施工工艺，加强施工小 机具、小装备应用，推广商品混凝土的力度，改湿作业为干作业，改善施工条件，缩短施工周期，使中国住宅施工技术迈向国际化接轨的新阶段。

（5）完善各种规范和住宅产品标准体系，特别适应经济适用房的建设需求，建立以优良产品为主的《住宅产品分类目录》，对分类住宅产品提出开发的性能、质量 和规格尺寸的统一要求。大力推广《住宅模数协调标准》普及和厨房卫生间及其他部位模数尺寸在建筑协调应用，开展接口技术的研究工作。以期达到配套化、系列 化和组合化的目标。

　（6）建立国家和地方两级住宅性能评价中心和住宅性能评价委员会和鉴定测试机构，在住宅评价制度的保障下开展工作，保证住宅性能评价工作能科学、公平和公正的进行。

需要指出的是，中国现在作为一个实行市场经济的社会主义国家，推进住宅产业现代化的方式已经与计划经济时代有了本质的不同。在中国，推进住宅产业现代化的 主体只能是企业，政府的主要职能是制定方针政策，加强宏观调控，用政策引导产业发展。中国政府鼓励房地产开发企业按照国家产业政策和市场需要进行技术创 新、技术开发、技术推广；鼓励企业之间以最终产品以住宅为纽带，实现优势互补、强强联合，形成一批关系紧密的产业联合体，成为推进中国住宅产业现代化的骨 干力量。同时，政府要建立推进住宅产业现代化的鼓励和激励机制，对长期生产优良住宅部品和建设出具有良好性能的居住小区的企业，及时予以表彰和奖励。改革 开放市场化的成熟为中国经济和科技的发展创造了比以往更为有利的环境，经过不懈的努力，中国将在住宅建设以及其它领域里缩小与发达国家的差距，逐步赶上世 界进步的潮流。

2009-11-9