翻翻前几天的旧报纸，看到登在同一版上的两篇文章，一篇是《中国楼市不会马上崩溃》，另一篇是《中国应做好楼市崩溃的准备》。虽论据有差，但立论的根本都认为中国楼市是有崩溃的一天的。

看到说得那么严重，我便动了研究之心。首先是查字典，《新华汉语词典》对“崩溃”的解释是：“被完全破坏，彻底垮台。”

那么，以上两文讲的“楼市崩溃”的定义是什么呢？沒有明言。于是我又到网上去查，也大多是只见名词，定义则阙如。只见到一家涉足中国楼市的外国企业的一份研究报告中，将“崩溃”定义为“销售价格和成交量同时出现大幅下跌”。

于是我心稍安，他们讲的只是楼市交易“量、价齐跌”，与“崩溃”定义的“被完全破坏，彻底垮台”不可同日而语。

回顾中国楼市，价格涨涨跌跌的变化从未停止过。过去曾出现过“楼市崩盘”的说法。对此，我曾写过一篇《莫把楼市当股市》的小文，认为两者不可类比。

兹再抄录其中的一段：“所谓‘崩盘’，本来是指‘股票、期货的市场行情大跌而彻底崩溃’，是虚拟资本市场的经济现象。而房地产市场是实体市场。股市活动方式完全是‘炒股票’，买进卖出以获利或赔本；楼市活动方式大部分是购房自住，只有小部分是买进卖出。股市崩溃时，股票价格再下跌也没人买进；而房地产价格一旦下降，就会有更多的人来买。这是因为，不买股票，人们照样可以生活下去；而没有住房就无法生活。这是绝对不一样的。房地产市场不会出现彻底崩溃的现象。即使价格下降，那也不是‘崩盘’，只是市场行情起伏而已”。

时下“崩盘说”已不多见，但却更加直接地称作“崩溃”。而他们的定义又与“崩溃”的本义相去甚远，因而是一个伪命题。

列宁说过：“只要再多走一小步，看来像是朝同一方向多走了一小步，真理就会变成错误”。但愿我们的楼市评论家们不要“多走一小步”，则楼市幸甚，国家幸甚。

（二）

中央对促进房地产市场健康发展给予了高度的重视。

学习12月5日召开的中央经济工作会议和12月14日召开的国务院常务会议的精神，有以下几点需要我们仔细领会：

1、“当前经济回升的基础还不牢固”，“要继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策，把握好政策实施的力度、节奏、重点”。

2、“扩大居民消费需求，增强消费对经济增长的拉动作用”，“增加普通商品房供给，支持居民自主和改善性购房需求”。

3、“为保持房地产市场的平稳健康发展”，要“按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控”。

4、“重点是在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头”。

5、四项措施的出发点是调节供求关系。这是调控市场的基本原理和通常手段。

“增加有效供给”的措施如：适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应；提高土地供应和使用效率；继续大规模推进保障性安居工程建设，力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题；用5年左右时间基本完成城市和国有工矿集中成片棚户区改造。

“引导购房需求”的措施如：继续支持居民自住和改善型住房消费；抑制投资投机性购房；加大差别化信贷政策执行力度；加强房地产信贷风险管理，切实防范各类住房按揭贷款风险。

只要我们把以上各点联系起來，通盘考虑，正确和深刻地理解两个会议的精神实质，就能体会到，从总体而言，政策方针并没有大的变化。但对于部分城市房价上涨过快的现象，将会采取必要的调控措施加以遏制。

张元端/2010年10月5日

（一）
　　最近，温家宝总理强调要“加快建立促进房地产健康发展长效机制。”
所谓“机制”，原来是指机器的构造和动作原理。生物学和医学借用这个词来研究“生物机体结构组成部分的相互关系，以及其间发生的各种变化过程的物理、化学性质和相互关系”，用以表示有机体内发生的生理或病理变化时，各器官之间相互联系、作用和调节的方式。后来，人们将“机制”一词广泛应用于自然现象、经济现象和社会现象，探究这些现象的内部组织和运行变化的规律。例如，在经济学的研究中，人们就用“经济机制”来表示一定经济机体内，各构成要素的功能以及它们之间的相互联系和相互作用。
　　实践昭告我们：在任何一个系统中,机制都起着基础性的、根本性的作用。一个良好的机制,甚至可以使一个自然、经济、社会系统成为一个能自我适应、自我调节的“活的”有生命力的系统，即在外部条件发生不确定变化时,能自动地迅速地作出反应,自我调整,实现新的优化，从而使系统能够稳定、有序的地运行和发展。

（二）
　　总的来说，房地产市场健康发展长效机制机的构建，主要是通过体制与制度两个方面的建设来实现的。
　　从体制层面看，主要是计划经济体制和市场经济体制两大分野，包括与其相应的生产体制、供应体制、分配体制和管理体制等等。我国改革开放以来，隨着经济体制从计划经济向市场经济转型，房地产业的改革和住房制度的改革不断深化。迄今为止，我们已经初步形成了商品性住房（由市场组织生产和供应）和保障性住房（由政府组织生产和供应）“两条腿走路”的生产、供应体制；初步形成了从住房实物分配向货币分配，以及对高、中、低收入家庭实行不同住房分配政策的分配体制。同时，鉴于房地产业是一个复杂的经济系统我们不可能构建出一种机制,使它完全成为一个不需要管理者干预的自适应系统。因此，我们也初步形成了以各级政府的住房行政主管部门与土地、财税、金融等相关部门相互协同的管理（调控）体制。
　　而在机制的形成上,制度层面的作用则更加直观、明显、有效。长效机制实质上就是构建一个能长期保证某种体制正常运行并发挥预期功能的制度体系。对房地产市场而言，诸如土地流转制度、土地招拍挂制度、住房保障制度、住房租赁制度、财政税收制度、金融监管制度等等。广义地讲还包括了国家和地方的相关法律、法规以及单位和组织内部的规章制度。通过建立起这样一个制度体系，得以真正实现由“人治”向“法治”的转换。在这方面，我们也已取得了一定的进展。

（三）
　　目前，影响中国房地产市场健康发展的主要症结，仍然在于缺乏完善的长效机制。而如果没有一个好的机制，就不可能使房地产市场这个复杂系统成为一个可以自我适应、自我调节的“活的”有生命力的系统，就不可能对房地产市场实现行有效的监管，以避免造成严重的运行失衡、失稳，防止出现效率、公平和市场各方预期过高等方面的问题。
房地产市场健康运行长效机制的构建，首先必须以国家的大政方针为准绳，当前特别要贯彻落实民生为本和可持续发展的方针。近些年来，楼市调控的焦点都是在遏制投机性需求。原因是如果投机性需求比重过高，则既有悖于解决广大居民住房问题的民生原则，又不利于房地产市场的健康可持续发展。而特别应当引起我们关注的是，一些城市和地区的实践已经证明，在一个投机性主导的市场中，房地产调控通常采取的增加供给的措施却往往起不到抑制房价的效果。这就警示我们要加快建立起抑制投机性需求的长效机制，尤其是金融和税收这两个杠杆的灵敏反应、调节的长效机制。
　　其次，在房地产健康发展长效机制中，市场运行机制又是最重要的组成部分，包括供求机制、价格机制、竞争机制、风险机制、监管机制等。而其中的价格机制则是市场经济的核心机制。因此，在建立房地产市场自我发展机制的同时，更要加快建立房地产市场的自我约束机制，包括决策机制、监管机制、调控机制、制约机制、预警机制等等。
　　第三，长效机制的构建是一项复杂的系统工程。一个经济肌体在整体运行中包含着它的各构成要素的局部运行。各构成要素都会右自成为一个子系统,而且都有各自特定的运行机制。例如开发商会追求利润最大化，银行会考虑放贷规模增减对自身发展的影响，政府会顾及财政收入问题等等。因此，各项体制和制度的建立与完善不是孤立进行的,互相联系、互相作用着的各个子系统必须互相呼应、相互补充，甚至互相制约,这样科学地、有效地整合起来，才能切实发挥长效机制的作用。

张元端

 　　鉴于当前影响房价的最重要的因素是流动性，本轮调控的着力点就是控制流动性。最近以来，房价已开始出现向下行松动的苗头。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比出现十多个月来的首度下降；7月份，销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，环比与上月持平。
　　与此同时，业内已在关注未来楼市在短暂降价后会不会出现报复性反弹的问题。
    只要我们回顾一下以往的楼市调控历史，就会知道这种担心並不是多余的。2007年和2010年5月份以前都出现了调控过后房价大幅上涨的现象。
    　楼市的稳定均衡发展，既要有商品市场的均衡，又要有货币市场的均衡。在调控楼市时，必须把这两种市场的均衡结合起来考虑，进行统筹策划，协调一致。需要指出的是，在货币流动量得到控制的情况下，房价调整的幅度将主要是由供求关系来决定。
   　 本轮调控较好地体现了这个经济规律。为了缓解供求矛盾，建立商品市场的均衡，一方面是加大供给，一方面是控制需求。
    　在加大供给方面，除了着力加大保障性住房的供给、解决低收入家庭的住房需求以外，6月12日住房城乡建设部等七部门又联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集公共租赁住房房源，以重点解决中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题，並解决新职工的阶段性住房支付能力不足的问题，以及改善外来务工人员居住条件。此举必将进一步促进“租、售并举” 两条腿走路方针的实现。
   　 同时，今年新增的土地供应面积同比也大幅增长了135％。1-7月，全国房地产开发企业已完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%（土地购置面积和土地购置费同比增长幅度差异悬殊，又说明了地价上涨之烈）。
    　房地产开发完成的投资，也从去年1月份出现的同比增长1％的低位，攀升到了今年1-7月同比增长37.2%的高位。全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；
    　在控制需求方面，仍然是坚持了“保证居民的基本生活必需、切实抑制投机需求”的方针。而控制需求，又是通过严格控制购房贷款，即减少流动性的货币政策来实现的。通过减少流动性，使之与控制需求的目标协调一致。从而把两个市场的均衡有机地结合了起来。
　　就市场性商品房而言，之所以会出现报复性反弹的担心，是因为销售量一旦下降，就会影响到开发商的资金链。而如果开发资金不足，就不能实现扩大开发、增加供给的要求。市场供应的不足，又会助推房价的上涨。所以，对于稳定房价而言，必须扩大供应。而扩大供应，前提又是保证开发资金。
    　下半年，房价会随着交易量和供应量的此消彼涨而变化。问题在于：如何既控制住房价快速上涨，又保持行业的景气度。“扩大供应”就成为解决问题的关键所在。
  　  从1-7月看，全国商品房竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%。销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%。商品房销售额2.29万亿元，同比增长16.8%。反映出楼市总体上仍然供小于求。
    　货币流向投机需求，会助推房价；货币流向开发企业，则有利于扩大供给。因此，今后的流动性流向何处，将是会不会出现报复性反弹的重要因素。
   　 有论者认为目前开发企业“不差钱”。那么，我们就来看看1-7月房地产开发企业资金来源情况。据公布，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36.0%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%。
    　今后一个时期，在政策的作用下，其他资金所占比例会减少，“所差钱”必然需要由国内贷款和企业自筹资金来补足。

张元端

    鉴于当前影响房价的最重要的因素是流动性，本轮调控的着力点就是控制流动性。最近以来，房价已开始出现向下行松动的苗头。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比出现十多个月来的首度下降；7月份，销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，环比与上月持平。
    与此同时，业内已在关注未来楼市在短暂降价后会不会出现报复性反弹的问题。
    只要我们回顾一下以往的楼市调控历史，就会知道这种担心並不是多余的。2007年和2010年5月份以前都出现了调控过后房价大幅上涨的现象。
    楼市的稳定均衡发展，既要有商品市场的均衡，又要有货币市场的均衡。在调控楼市时，必须把这两种市场的均衡结合起来考虑，进行统筹策划，协调一致。需要指出的是，在货币流动量得到控制的情况下，房价调整的幅度将主要是由供求关系来决定。
    本轮调控较好地体现了这个经济规律。为了缓解供求矛盾，建立商品市场的均衡，一方面是加大供给，一方面是控制需求。
    在加大供给方面，除了着力加大保障性住房的供给、解决低收入家庭的住房需求以外，6月12日住房城乡建设部等七部门又联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集公共租赁住房房源，以重点解决中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题，並解决新职工的阶段性住房支付能力不足的问题，以及改善外来务工人员居住条件。此举必将进一步促进“租、售并举” 两条腿走路方针的实现。
    同时，今年新增的土地供应面积同比也大幅增长了135％。1-7月，全国房地产开发企业已完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%（土地购置面积和土地购置费同比增长幅度差异悬殊，又说明了地价上涨之烈）。
    房地产开发完成的投资，也从去年1月份出现的同比增长1％的低位，攀升到了今年1-7月同比增长37.2%的高位。全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；
    在控制需求方面，仍然是坚持了“保证居民的基本生活必需、切实抑制投机需求”的方针。而控制需求，又是通过严格控制购房贷款，即减少流动性的货币政策来实现的。通过减少流动性，使之与控制需求的目标协调一致。从而把两个市场的均衡有机地结合了起来。
就市场性商品房而言，之所以会出现报复性反弹的担心，是因为销售量一旦下降，就会影响到开发商的资金链。而如果开发资金不足，就不能实现扩大开发、增加供给的要求。市场供应的不足，又会助推房价的上涨。所以，对于稳定房价而言，必须扩大供应。而扩大供应，前提又是保证开发资金。
    下半年，房价会随着交易量和供应量的此消彼涨而变化。问题在于：如何既控制住房价快速上涨，又保持行业的景气度。“扩大供应”就成为解决问题的关键所在。
    从1-7月看，全国商品房竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%。销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%。商品房销售额2.29万亿元，同比增长16.8%。反映出楼市总体上仍然供小于求。
    货币流向投机需求，会助推房价；货币流向开发企业，则有利于扩大供给。因此，今后的流动性流向何处，将是会不会出现报复性反弹的重要因素。
    有论者认为目前开发企业“不差钱”。那么，我们就来看看1-7月房地产开发企业资金来源情况。据公布，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36.0%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%。
    今后一个时期，在政策的作用下，其他资金所占比例会减少，“所差钱”必然需要由国内贷款和企业自筹资金来补足。

张元端

  鉴于当前影响房价的最重要的因素是流动性，本轮调控的着力点就是控制流动性。最近以来，房价已开始出现向下行松动的苗头。2010年6月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比出现十多个月来的首度下降；7月份，销售价格同比上涨 10.3%，涨幅比6月份缩小1.1个百分点，环比与上月持平。
  与此同时，业内已在关注未来楼市在短暂降价后会不会出现报复性反弹的问题。
只要我们回顾一下以往的楼市调控历史，就会知道这种担心並不是多余的。2007年和2010年5月份以前都出现了调控过后房价大幅上涨的现象。
  楼市的稳定均衡发展，既要有商品市场的均衡，又要有货币市场的均衡。在调控楼市时，必须把这两种市场的均衡结合起来考虑，进行统筹策划，协调一致。需要指出的是，在货币流动量得到控制的情况下，房价调整的幅度将主要是由供求关系来决定。
  本轮调控较好地体现了这个经济规律。为了缓解供求矛盾，建立商品市场的均衡，一方面是加大供给，一方面是控制需求。
  在加大供给方面，除了着力加大保障性住房的供给、解决低收入家庭的住房需求以外，6月12日住房城乡建设部等七部门又联合发布了《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，旨在通过新建、改建、收购、在市场上长期租赁住房等方式多渠道筹集公共租赁住房房源，以重点解决中等偏下收入住房困难家庭无力通过市场租赁或购买住房的问题，並解决新职工的阶段性住房支付能力不足的问题，以及改善外来务工人员居住条件。此举必将进一步促进“租、售并举” 两条腿走路方针的实现。
  同时，今年新增的土地供应面积同比也大幅增长了135％。1-7月，全国房地产开发企业已完成土地购置面积21747万平方米，同比增长33.3%，土地购置费5054亿元，同比增长88.2%（土地购置面积和土地购置费同比增长幅度差异悬殊，又说明了地价上涨之烈）。
  房地产开发完成的投资，也从去年1月份出现的同比增长1％的低位，攀升到了今年1-7月同比增长37.2%的高位。全国房地产开发企业房屋施工面积32.43亿平方米，同比增长29.4%；房屋新开工面积9.22亿平方米，同比增长67.7%；
  在控制需求方面，仍然是坚持了“保证居民的基本生活必需、切实抑制投机需求”的方针。而控制需求，又是通过严格控制购房贷款，即减少流动性的货币政策来实现的。通过减少流动性，使之与控制需求的目标协调一致。从而把两个市场的均衡有机地结合了起来。
  就市场性商品房而言，之所以会出现报复性反弹的担心，是因为销售量一旦下降，就会影响到开发商的资金链。而如果开发资金不足，就不能实现扩大开发、增加供给的要求。市场供应的不足，又会助推房价的上涨。所以，对于稳定房价而言，必须扩大供应。而扩大供应，前提又是保证开发资金。
  下半年，房价会随着交易量和供应量的此消彼涨而变化。问题在于：如何既控制住房价快速上涨，又保持行业的景气度。“扩大供应”就成为解决问题的关键所在。
  从1-7月看，全国商品房竣工面积2.86亿平方米，同比增长12.6%。销售面积4.58亿平方米，比去年同期增长9.7%。商品房销售额2.29万亿元，同比增长16.8%。反映出楼市总体上仍然供小于求。
  货币流向投机需求，会助推房价；货币流向开发企业，则有利于扩大供给。因此，今后的流动性流向何处，将是会不会出现报复性反弹的重要因素。
  有论者认为目前开发企业“不差钱”。那么，我们就来看看1-7月房地产开发企业资金来源情况。据公布，房地产开发企业本年资金来源38876亿元，同比增长39.4%。其中，国内贷款7539亿元，增长29.3%；利用外资302亿元，增长10.6%；企业自筹资金14394亿元，增长50.8%；其他资金16642亿元，增长36.0%。在其他资金中，定金及预收款9356亿元，增长30.3%；个人按揭贷款5131亿元，增长41.4%。
  今后一个时期，在政策的作用下，其他资金所占比例会减少，“所差钱”必然需要由国内贷款和企业自筹资金来补足。

答：“城市综合体”一般是指将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、娱乐和交通等城市功能的相关内容三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的空间交通能动关系。

城市综合体是随着城市化水平不断提高、城市居民的生活水准不断提升的条件下产生的，是市民生活新型城市空间形态，它导致了城市生活方式新的变化。它要求建筑综合体具备复合功能和差异性规模化空间形态，高度体现了集聚性、开放性和高效性，它的位置应一般选择城市（区域）核心区、人口密集的地点。综合体的体量要依具体项目及城市人口、经济、产业等发展水平而定，而且需要把握恰当的时机，最终才能完满成功并达到科学运营。

三、四线城市综合体要注意城市的经济发展承载能力和城市消费能力，忽略了这一点将导致闲置和资源浪费，反而会阻碍当地经济的发展。

问：三、四线小城市开发的适合住宅标准化模块应用吗？

答：住宅标准化的应用应当不分大小城市都应适合和有价值的，只不过对于我国目前产业化水平不尽人意的条件下，三、四线城市开发企业应用标准化模块要逐步渐进的方式，着意整合企业专业意识和制定标准化企业目标，培训公司实力，积累足够的经验。首先应系统梳理中小城市产品特征和把控水平，制定企业战略、产品总体定位及技术措施，等多种因素。中小企业标准化重点应放在内装标准化和构造做法细节上，而不是首要关注在结构工业化和装配化上，因为那种途径对三、四线城市来说尚不具备条件，不要因为不具备条件而把三、四线城市的标准化挡在门外。

我建议中小企业的标准化模块建设，应当首先着手研发公司特征的技术措施，首先从统一作法的标准化模块着手，如阳台栏板、扶手、窗台、踏步、檐口、门头、铺地等形成公司的风格和材料作法。既有技术含量、统一制作，又达到简单易行，经济效益好。我们已经为某企业编制完成标准化相关文件，可协助中小企业公司完成技术推进工作。

问、绿色、节能、低碳、生态住宅具体体现在哪些地方？成本是多少？应该如何做？如何实施在我们开发的三、四线市场产品中？

答：绿色、节能、低碳、生态住宅的一个共同点，是用科学的理念和相应的技术实现的品质住房的开发模式，他们每一种做法都是强调了一个侧面；绿色建筑强调资源的最大效用，材料的复用、回用和再生，减少垃圾量，提倡舒适、健康、安全的生活环境。节能主要是应用技术手段达到节能目标，把能耗减下来，费用减下来；低碳是体现在减少石化能源的总量，最终达到减少碳的排放量。生态强调的是人与自然的和谐共生，要求最少对自然的索取，减少对自然生态的破坏，实现可持续发展的目标。我认为不论哪种住宅都是理性的、科技的，符合人类共同的利益，其中，我认为绿色建筑更加能符合房地产开发模式，容易操作，容易在定量和定性方面实施和检查，容易采用各种资源来整合，能包容节能、低碳、生态的全部概念，是最值得提倡的做法。

关于住宅项目的绿色低碳节能的做法标准，我委员会已制定了《规模住区人居环境评估指标体系》（简称：七大特色目标），每项标准均有定性定量的指标，这些标准经过多年的实践和完善，目前已经在全国90多个金牌试点项目中使用，已成为指导住区开发建设的实用工具。其中涉及到一些具体技术及产品选择应用方面，目前市场上相关的产品和技术均相对成熟，各种档次的产品都有。人居委专家委员会可提供相关的技术咨询服务。

至于绿色、低碳方面的《可持续绿色人居住区建设导则》，人居委也在编制中，并已经初步形成文件，也可以提供咨询资料服务。

人居委认为三四线城市对绿色、节能、生态、环保等要求也并无多大差别，各种投资水平，均可通过被动、主动技术的整合达到相关的目标。

问、中国老龄化及老龄社区、老龄公寓等问题（希望在两年内形成研究成果）

中国的老龄化问题日趋严重，如何建设养老、适老居住区在我国目前还有很长的路子要走，特别是市场这方面，目前还未真正形成。需要大力扶持并积极开展研究试点示范工作，人居委专家组中有多位这方面的专家，已经就老年住区和老年住宅积累了资料，并编制了技术手册。我本人曾从事多年的国际合作的老年住宅科研工作，对老年住宅、住区建设，老年住宅技术应用等方面有一定看法和运握能力。人居委也愿意在这方面合作，共同探讨老年住区的策划、规划和设计工作。由我主持的“梁开设计”目前具备这样良好的业绩。我们共同开展相关研究，一方面出具成果，另一方面，及早开发市场，占领高地。这个市场还是很大的。

基于以上几个问题，我们认为可以由三、四类城市开发企业具体实施，人居委专家组全力咨询、指导，开展有针对性的相关研究。对企业来讲既是走向更加专业化、品牌化的保障，又是体现企业社会责任感的很好的途径。

以上回答供参考！

 
中国房地产研究会人居环境委员会
          2010年9月1日